주저리~주저리~..^^;

예스맨

주절주절.. 2010. 1. 18. 15:41

일본어 기계 번역을 약간 손본거지만 의미전달에 문제 없을듯.

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【예스맨을 요구하는 기업의 예】
*경영자의 권력이 절대적이어서, 의견을 내지않는 것이 경영을 순조롭게한다고 믿고 있는 경우
*실적에 큰 비약을 요구하지 않는 견실주의의 기업의 대부분은 보수 지향으로, 혁신적인 의견을 싫어하는 경향이 강하다.
*「사공이 많으면 배가 산으로 간다」라는 나쁜 선례가 있어서, 그 교훈으로서 예스맨(yes man)을 중시하는 사풍이 된경우
*세습 노선을 위하여 그 노선으로부터 일탈하는 언동이 금지된 경우

【예스맨을 요구하지 않는 기업의 예】
*원맨(one-man) 독재경영이 기업위기를 초해한 선례를 잘 알고 분별하여 그 길을 밟지 않는 경영 정책을 대비하고 있는 경우
*Top에 세습 노선을 깔 생각이 전혀 없고, 중요한 때에야 말로 예스맨(yes man)이어선 안된다는 것을 중요시 하는 경우
*법을 준수하고, 위기 관리대책상의 보고,연락,상담이 원활하게 진행되는 것을 제일중요하다고 생각하며 역으로 그렇게 전개하지 않는 것이야말로를 두려워하는 기업
*Top의 「학의 한마디」는, 최후의 최후의 까지 남겨두어야 하는 수단인 것을 알고 있는 Top이 있는 기업
주) 학의 한마디라것은 진행중일 일을 위에서 멈추거나 방향을 전환시키는등의 지시를 의미 합니다.

결국, 한번 뿐인 인생입니다.
회사가 추구하는 인간이 되는 것이 아니고, 자신이 납득이 가는 인간이 되는 것을 추천합니다.

저작자표시 비영리 동일조건

Posted by 뾰로리

[지인 블로그 펌] 도쿄 맨션 구입의 참고 내용

일본 이야기 2010. 1. 18. 15:40

일본 부동산에 대해 나름 정통하신 지인블로그에서 퍼온 내용..

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2년전쯤에 구입을 검토했었던 가나가와현 가와사키시 소재의 맨션.
최상층의 프리미엄 주거가 아직 미분양으로 나와있다. 가격은 평당 330만엔 정도.
지역이 가와사키이지만, 프리미엄 사양이라 역시 가격이 쎄다.
이 맨션은 중간에 가격개정을 했는데도 불구하고, 아직 미분양 주거가 남아 있다.
재개발 지역이긴 하지만, 가격 책정을 잘못하여 동경 도심의 가격을 적용시켰던게 미스.
그러나 이렇듯 미분양 주거(계약취소 주거가 상당수 있다)가 다수 남게 된 가장 큰 이유는, 이 맨션의 디벨로퍼가 작년말 경영파탄으로 민사재생법이 적용된 것.
수천만엔~일억엔대의 주택 융자를 받아 새 집을 마련하여 기쁨에 들뜨는 것도 한순간, 천국에서 지옥으로 돌변하는 경우도 있다. 판매주(디벨로퍼)가 쓰러져, 미분양 주거들이 헐값에 대량으로 REIT나 정리회사에 넘어가는 것이다.
넘어간 주거들이 임대로 전환됨은 말할 것도 없고(분양맨션이 졸지에 임대맨션으로 바뀌는 비극이다), 분양가격의 60~80%의 가격으로 재판매되어지는 경우도 많다.
더 끔찍한 경우는 완공 전에 건축 공사가 아예 스톱되어지는 상황이다. 언제 공사가 재개될지 모르는 상황에서, 힘든 법적 투쟁을 계속해야 한다.

주택을 구입할 때는 판매주(売主)와 시공주(施工主: 건설회사)의 경영능력, 재정상태를 반드시 잘 살펴보아야 한다. 이러한 자산가치의 손실 이외에도, 하자담보책임(瑕疵担保責任)을 물을 수 없게 되므로 물건 자체의 하자를 보상받지 못하게 되는 결과를 빚게 된다. 과거 주식회사 휴-자로 대표되는 맨션의 구조계산위조문제가 그러한데, 집이 싸고 넓다고 해서 좋은 게 아니라는 거다.
집이 싸면, 반드시 싼 이유가 있다.
구입 검토중인 맨션이 이번 주말부터 정식 판매 개시인데,
영업 담당자의 말로는 가격을 올려서 판매하게 되었단다. 그것도 수백만엔 단위로.
주가도 상승하고, 부동산 위기도 한시름 놓인 상황에서, 현 경제 시국이 반영된 가격 책정....같은 소리인데,
재벌계 디벨로퍼들은 배짱도 좋다. 그렇게 올려 놓으면 검토 고객도 줄어들텐데.
그러나 나는 꿋꿋하게 계속 구입 검토.
동경 도심의 맨션 가격 하락은 이제 완만해진 것 같다. 인기 지역의 맨션은 현재 가격이 한계점이 아닐까. 앞으로 경기 회복에 따라 더 오를 것으로 전망해본다.

시티타워 시나가와(シティタワー品川).
텐노오즈아이루(天王洲アイル)역에서 가까운, 스미토모부동산의 신축타워맨션.

평당가격은 120~130만엔 정도로, 이 지역의 시세에 비해 말도 안될 정도로 엄청나게 싼 가격이다.
턱없이 싼 이유는 원래 도영주택 재개발 물건으로, 동경도로부터 정기차지권(定期借地権)이 설정되어 있는 맨션이기 때문이다.
제약사항으로는, 구입후 5년간 임대나 전매, 저당/임차권 설정이 금지되어 있고, 계약자 본인 주거가 절대조건인데, 5년간 참고 살다가 팔면 얼마나 전매차익을 얻을 수 있을까?
개인적으로는, 5년후에 분양가보다 최저 40%이상 올린 가격으로 팔 수 있을거라고 예상하고 있다.
현재 폭발적인 인기로 추첨경쟁율은 최고 50배 이상이다.
바로 옆의 월드시티타워의 1/3가격이니 그럴만도 하다.
물론 借地権맨션이고, 내/외장의 사양이 도영주택에 가까운 낮은 수준이긴 하지만, 역시 싸긴 싸다.
시나가와 지역, 그것도 타워맨션에서 살기를 열망하는 서민들의 꿈을 현실로 이루어줄 맨션이다.
최근 얼어붙어있는 동경 부동산 시장을, 조금은 덥혀주는 맨션이기도 하다.

대지진의 위험을 내재하고 있는 일본에서, 지진 피해를 최소화하기 위해서는,
어느 지역에 사느냐도 중요하지만, 어떤 집에서 사느냐가 가장 중요하다.

이하 어느 인터넷 게시판에 올린 글을 각색하였다.
통계나 표 등의 의미를 이해 못 하는 사람들은 참 많다. (당연한 얘기지만)
같은 자료(information)이라도, 그 자료를 가지고 있는 사람이 누구냐에 따라 그 의미는 전혀 달라진다. 현대 사회에 있어, 정보를 올바르게 이해하려는 노력(학습)은 참 중요하다.

...얘기가 잠시 옆으로 샜네.

(http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/42/index3.html)

위 표를 보면, 전체를 통틀어 워스트의 스미다(墨田)구에도 베스트 지역(堤通2丁目. 위험량 0.26으로 메구로(目黒)구의 베스트 지역인 中目黒2丁目보다 낮음)이 존재한다.
신쥬쿠(新宿)구의 베스트 지역(神楽河岸)은 위험량 0.00으로, 전 지역을 통틀어 베스트 지역 1위이지만,
같은 신쥬쿠구의 워스트(若葉3丁目)는 전 지역을 통틀어 워스트 지역 20위로 위험도가 매우 높다.
같은 구(区)안이라도, 동네에 따라서 재해 위험도가 판이해진다는 것이다.

대부분의 사람들이 "지반이 약해 위험한" 지역을 신경쓰는데, 사실은 지반에 대한 내용이 아니다.
아래 분포도에서 보듯, 지반이 절대적으로 취약한 동경만 일대 매립지역보다 아다치구, 스미다구, 아라카와구, 카츠시카구등의 주택밀집지역이 재해위험도(건물도괴위험도)가 높다는 내용의 자료이다.
이유는 노후화된 목조 주택들이 빼곡하게 밀집된 지역이, 그 일대에 압도적으로 많기 때문.

저 지역들이 노후화된 영세주택이 밀집되어 있는 이유 - 개발 투자가 활발하지 못하고, 영세주민들이 많이 거주하는 - 에는, 역사적인 이유도 한몫 거드는데, 그 이야기는 또 다음 기회에.

(http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/42/index1.html)

즉, 지반이 재해 위험도에 끼치는 영향은 무시할 수 없으나,
사실은 어떤 동네의 어떤 주택에 사느냐가 가장 중요하다는 얘기다.
매립지의 내진 설계가 확실하게 되어 있는 현대식 주택에서 사는 것보다,
지반이 확고한 내륙 지역의, 오래된 주택 밀집 지역의 목조 주택에서 사는 것이, 수백배 더 재해 위험도가 높다는 말이다.
건물이 파괴되어 입는 피해 못지 않게, 아니 더 심각한 피해는 2차 재해(지진 뒤의 화재 및 2차 도괴등)에 있으니까.

일본에 살면서 지진 등 자연재해가 걱정된다면, 자신이 현재 살고 있는 동네는 어떤 곳인지,
자신이 살고 있는 건물은 어떤 건물인지를 잘 분석해 볼 필요가 있다.

저작자표시 비영리 동일조건

Posted by 뾰로리

[펌] 일본의 맨션에 대한 설명

일본 이야기 2009. 11. 6. 18:08

지인의 블로그에서 퍼와서 일부 수정/편집 했습니다. :)
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동경의 맨션은, 저층 맨션부터 초고층 타워 맨션까지 다양한 건축구조의 건물들이 존재한다.
보통 맨션이라 하면, SRC(철골/철근 콘크리이트), RC(철근 콘크리이트) 구조의 집합형 주택을 뜻하는데, 같은 동경 도내라고 하더라도, 맨션의 그레이드에 따라 그 내/외장 사양은 천차만별이다.
여기서는 편의상 저층 맨션을 제외하고, 동등 비교가 용이한 타워 맨션을 예로 들어 보도록 하겠다.

첫번째로 외장에 대하여.

보통 그레이드가 높은 고급형 외장의 맨션인 경우는, 외벽에 석재, 타일, 강화 글래스등을 사용한다.
건축 코스트를 낮춘 저급형 외장일수록, 콘크리이트 표면에 도장을 한 외벽이 많아진다.
도심지역 고급 분양 맨션과 도심외곽형 분양 맨션, 임대용 맨션(도민/도영 맨션, UR맨션 등)을 비교해 보면 그 차이를 알 수 있다.

먼저 도심지역의 "소위" 고급 분양맨션의 경우.
왼쪽 위부터 시계방향으로 트윈파크타워(시오도메), 록폰기 힐즈 레지덴스(록폰기), 이즈미 가든 레지덴스(록폰기), 월드 시티 타워(시나가와). 공통된 특징이 무엇일까? 2002년 준공으로 조금 오래된 이즈미 가든 레지덴스를 제외하고, 일부 주거 혹은 전체 주거에 강화 글래스를 사용한 다이렉트 윈도우를 설치하는 것이 2000년대의 대표적인 건축방식으로 대두되었다. 사진이 작아서 잘 식별이 안 되지만, 이즈미 가든 레지덴스는 건물 외벽전체가 고급스러운 타일로 마감되어 있다.

다음으로 저가형 분양 타워맨션/임대용 타워맨션의 경우. 왼쪽 위부터 후츄시의 분양 타워맨션, 키타센쥬(아다치구)의 분양 타워맨션, 오다이바의 도민 타워맨션, 마치다시의 분양 타워맨션.
첫번째 사진의 맨션들과 비교해 보면, 역시 콘크리이트에 직접 도장한 외장이 돋보인다. 사진으로 보면 잘 식별이 되지 않지만, 베란다에 침구 등 다채로운 색깔의 세탁물이 널려있는 맨션이 많다. 이유는 맨션의 관리조합(주민회)이 제 구실을 못하는 경우가 많아 관리규약이 유명무실하거나 최저 사항만이 규정되어 있는 경우가 많고, 주민들도 크게 신경을 쓰지 않는 경우가 많기 때문이다. (보통 고층의 베란다에 세탁물 등을 널어두는 행위는 안전상 금지되어 있는 경우가 대부분이다) 맨션의 공유시설에 대한 주민들의 의식도 낮은 편이다.

두번째로 내장에 대하여.

맨션의 전유(専有)부분의 구조는 이중천정/이중바닥(2重天井/2重床)구조가 이상적이다.
이 구조가 아닌 단층바닥(直床) 구조를 더 선호하는 거주자도 있고(발을 디딜 때 푹신푹신한 촉감이 더 좋다는 등) 생활하는데 별 차이는 없다...등의 궤변을 늘어놓는 업자들도 많은데, 왜 궤변이냐 하면 이중구조의 건축 코스트가 더 높기 때문이다. 돈을 더 들여 만든 거 보다 적게 들인 우리 맨션이 낫다, 라는 얘기는 말이 안 된다. 같은 높이의 맨션이라도 이중구조를 채택할수록 각 플로어의 점유 층면적이 더 높아지므로 총 가구수도 줄어들게 된다.

아래는 최근의 최신 고급 사양을 열거한 것이다. 맨션 임대 계약 검토 또는 구입 검토시에 확인해 보는 것이 바람직하다.

[ 아웃프레임 구조, 이중천정/이중바닥 구조 ]

아웃프레임 구조일수록 전유부분 안에 기둥 등의 구조물이 적어진다. 이중천정/이중바닥 구조는 천정높이와도 밀접한 관련이 있다. 고급 사양일수록 방의 천정높이가 높다. 최근은 최대천정높이 260cm이상이 고급사양 축에 낀다. 또 바닥+천정("보이드"라고 한다)의 두께는 방음에 영향을 끼치므로 요 체크항목이다. 고급사양은 240mm이상이 일반적.

[ 내부복도(内廊下)구조 ]

엘리베이터 홀에서 각 주거로 연결되는 복도의 구조를 말한다. 이 부분에 있어서도 외부복도(外廊下)구조와 비교하여 의견이 엇갈리는 경우가 있는데, 사실 내부복도 구조가 훨씬 건축 코스트가 높다.
맨션 건물 내에서는 계절, 기후에 관계없이 24시간 쾌적한 실내에서 생활하는 편이 좋지 않은가. (대부분의 호텔이 내부복도 구조인 것처럼)

[ 단열재 구조 ]

고급사양일수록 단열재의 구성이 치밀한 구조로 되어 있다.
(http://noctiluca.egloos.com/2384160 참조)

[ 내장 건재/가구 ]

마루, 방문, 붙박이 가구(수납가구 등)의 목재 : 원목(突板) 또는 突板합판일수록 고급. 저 코스트 사양은 인쇄 비닐을 씌운 합판 등을 사용하는데 특수 합판등은 예외로 고가인 경우도 있다. CBC.
창문 섀시 구조 및 글래스 : 이중구조로 되어 있는 페어글래스. 페어글래스는 단열효과, 방음효과가 높다.
글래스 필름 : 흔히 다이렉트 윈도우에 도포하는 적외선 차단, 혹은 자외선 차단 필름.
천정카셋트형(天井カセット式) 에어콘 : 고급사양일수록 벽걸이형 에어콘이 아닌 천정 붙박이형 에어콘이 많다.
시스템 키친 : 고급형일수록 천판(天板)재질이 천연석재이거나 수입 인조대리석인 경우가 많다. 저가형은 멜라민 소재의 천판이 대부분. 고급형은 시스템 키친의 메이커 자체가 유명 해외 또는 국내 메이커인 경우가 많다. 저가형과는 외관상으로도 한눈에 차이가 난다.

[ 기타 위생 시설 ]

키친 씽크대의 디스포저(쓰레기 분쇄처리기)
키친 씽크대의 사일렌트 레일설치 서랍, 여닫이: 서랍등을 세게 닫아도 자동으로 충격없이 조용하게 닫히는 장치. 실제로 사용해 보면 그 실용성을 실감할 수 있다.
스텐레스제 키친 환기 팬 : 저가형은 스틸재질에 도장을 한 경우가 많다.
화장실의 탱크레스 변기(タンクレストイレ), 카운터(カウンター) : 저가형은 수도가 설치된 카운터가 없는, 탱크형 변기의 화장실이 대부분.

[ 마루난방(床暖房) ]

최근은 기본 사양으로 자리잡고 있다.

[24시간 실내 환기 시스템]

각 방마다 24시간 내내 모터로 자동환기를 시키는 장치. 최근에는 배기가스의 분진이나 꽃가루까지 필터링해주는 고성능 환기 시스템이 인기이다.

세번째로 내장 부분 중 공유시설에 대하여.
대규모 맨션의 공유시설은 참 편리하기도 하지만, 분양맨션으로 장기간 거주할 경우, 사전에 미래의 러닝 코스트에 대해서도 면밀히 검토해 볼 필요가 있다. 맨션의 러닝 코스트는, 관리비 이외에 "수선적립금"이 있는데, 사전에 장기수선계획이 제대로 수립되어 있는지, 3년후, 5년후, 10년후의 수선금이 어떻게 인상되는지에 대해 알아보는 것이 중요하다. 현재의 러닝 코스트가 월 3만엔이라고 하더라도, 10년후에는 월 9만엔으로 세 배 인상될 수도 있으니 말이다. 장기수선계획에 따라서는, 처음에는 수선적립금이 저렴하게 보이도록 분양시 초기 비용을 낮게 책정해 놓았다가, 수년후 일시금으로 목돈을 지불해야 하는 경우도 있으니 주의가 필요.
맨션의 관리회사는 정말 중요하며, 맨션의 공유시설 중 향후 수선 및 유지비용이 많이 들어가는 시설이 포함되어 있을 경우, 비용 계획을 미리 수립해 두는 것이 필요하다.

아래의 공유시설/설비들은 최근의 타워맨션 트렌드이다. 괄호(◎)는 개인적으로 필수라고 생각되는 시설. 괄호(*)는 유지, 수선비용이 비교적 많이 들어가는 시설들이다.